Кухню 19,6 м² увеличили до 30,3 м² и устроили два санузла

В квартире 65,3 м² были отдельная кухня, ванная и туалет

Квартира № 280 находится на четвёртом этаже дома в ЖК «Окла» по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Каменки, дом 3, корпус 3, строение 1. Высота помещений — 2,80 м. До перепланировки общая площадь составляла 65,3 м²: 32,8 м² жилой и 32,5 м² вспомогательной площади. Остеклённая лоджия 2,1 м² учитывалась отдельно.

Исходная экспликация включала две комнаты 15,1 и 17,7 м², кухню 19,6 м², коридор 6,8 м², ванную 4,0 м² и туалет 2,1 м². Электрическая плита уже находилась в кухне, поэтому проект не зависел от газового оборудования. Главной задачей стало перераспределение внутренних перегородок: увеличить общую зону, сохранить две изолированные комнаты и вместо раздельных помещений устроить два полноценных совмещённых санузла.

Квартира находилась в залоге у ПАО Сбербанк. Поэтому к архитектурной части добавили отдельный этап — получить согласие банка на изменение предмета залога, а после завершения работ обновить сведения о квартире в ЕГРН и кредитной документации.

Кухня-столовая заняла 30,3 м², а жилые комнаты сохранили изолированными

В проекте 07/24-3.3.1.280/АР демонтировали часть существующих перегородок толщиной 80–100 мм и заново собрали границы помещений из гипсокартонных конструкций толщиной 75 мм. Несущие стены толщиной 420 мм и наружный контур квартиры не затрагивали. Коридор как отдельное помещение исчез, а кухня 19,6 м² превратилась в кухню-столовую 30,3 м² с электрической плитой и выходом к остеклённой лоджии.

Две комнаты остались самостоятельными. Комната у лестничной клетки после корректировки границы получила площадь 15,0 м², вторая комната — 12,5 м². Между кухней-столовой и комнатой 15,0 м² предусмотрели новый дверной проём шириной 1,4 м. Проект прямо фиксирует, что перегородка между кухней и комнатой соответствует требованиям к самостоятельным помещениям, а ширина проёма не превышает двух метров.

Вместо ванной и туалета появились два совмещённых санузла. Бывшую ванную 4,0 м² преобразовали в совмещённый санузел 4,5 м² с ванной, унитазом и раковиной. На месте туалета и части прежнего коридора устроили второй совмещённый санузел 3,0 м². На плане отмечены гидроизоляция мокрых зон, вентиляционные каналы и направления удаления воздуха; новые границы санузлов не заходят над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже.

Сбербанк разрешил изменить планировку заложенной квартиры

Банк письменно сообщил, что не возражает против перепланировки и переустройства квартиры при условии согласования работ в установленном законом порядке. Согласие относилось именно к квартире на набережной реки Каменки, которая оставалась предметом залога по кредитному договору. Это позволило приложить позицию залогодержателя к комплекту для районной межведомственной комиссии.

В письме также закрепили дальнейшее действие собственника: после внесения изменений в сведения ЕГРН обратиться в банк, чтобы обновить кредитную документацию и при необходимости выполнить регистрационные действия. Таким образом, банковский этап не закончился получением одного письма — итоговые площадь и планировка должны совпасть в технических, регистрационных и кредитных документах.

Проектный лист с новой планировкой прошёл согласование МВК Приморского района. На нём сохранены обе комнаты, кухня-столовая, два санузла и лоджия, а штамп комиссии связывает разрешение с конкретным комплектом 07/24-3.3.1.280/АР.

МВК согласовала работы на год, а новый техплан зафиксировал результат

Администрация Приморского района выдала решение № 07-24/МВК от 18 июля 2024 года. Перепланировку и переустройство разрешили выполнять с 18 июля 2024 года до 18 июля 2025 года по рабочим дням с 9:00 до 18:00. Решение обязывает вести работы по согласованному проекту, а их завершение подтверждать актом приёмочной комиссии.

После ремонта комиссия проверяет соответствие фактических перегородок согласованному плану, размеры нового проёма, границы обоих санузлов, гидроизоляцию и подключение сантехнических приборов. Подписанный акт служит основанием для подготовки технического плана. В графической части итогового техплана уже показаны кухня-столовая 30,3 м², комнаты 15,0 и 12,5 м², санузлы 4,5 и 3,0 м² при неизменной общей площади 65,3 м².

Собственник получил проект перепланировки, согласие банка, решение МВК и комплект документов для закрытия процедуры. Комиссия оформила акт выполненных работ, после чего собственник получил новый технический паспорт; актуальную планировку внесли в ЕГРН и передали обновлённые сведения в банк.